Urmărește A1 pe DiscoverRomânii care locuiesc la bloc și au acumulat restanțe la întreținere trebuie să cunoască o prevedere importantă din legislație. Datoriile către asociațiile de proprietari sunt supuse, în principiu, unui termen de prescripție de trei ani. Totuși, împlinirea acestui termen nu înseamnă că sumele restante dispar automat. Ce spune legea, cum se calculează perioada de prescripție și în ce condiții pot fi recuperate datoriile.
Datoriile la întreținere se prescriu după trei ani. Ce prevede legea pentru proprietarii cu restanțe
Datoriile la întreținere se prescriu, în principiu, după trei ani, potrivit legislației în vigoare. Regula se aplică și restanțelor pe care proprietarii de apartamente le au către asociațiile de proprietari, dacă nu există prevederi legale care să stabilească un alt termen.
Potrivit articolului 2.517 din Codul civil, termenul general de prescripție este de trei ani. Legea nr. 196/2018, care reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, nu stabilește un termen general diferit pentru aceste datorii.
Prescripția se referă la dreptul creditorului de a cere, în condițiile legii, executarea silită a unei obligații. Totuși, aplicarea acestei reguli depinde de situația concretă, iar termenul poate fi influențat de anumite împrejurări prevăzute de lege.
Este important de precizat că această regulă nu reprezintă o modificare legislativă introdusă în 2026, ci o prevedere existentă în legislația civilă.
Datoriile la întreținere nu dispar automat după trei ani. Ce trebuie să știe proprietarii
Datoriile la întreținere nu se șterg automat odată cu trecerea celor trei ani prevăzuți de lege pentru prescripție. Proprietarii care au restanțe la asociația de proprietari trebuie să știe că prescripția trebuie invocată în condițiile legii.
Potrivit articolului 2.512 din Codul civil, prescripția trebuie invocată de persoana în folosul căreia curge. Instanța de judecată nu o poate aplica din oficiu. Astfel, dacă asociația de proprietari deschide un proces pentru recuperarea unor datorii mai vechi, proprietarul trebuie să invoce prescripția în termenul legal.
Conform articolului 2.513 din Codul civil, prescripția poate fi invocată în primă instanță, prin întâmpinare sau, în lipsa acesteia, cel târziu la primul termen de judecată la care părțile sunt legal citate.
Prin urmare, simpla trecere a trei ani nu înseamnă că un proprietar este scutit automat de plata restanțelor sau de orice consecință juridică. Situația trebuie analizată în funcție de împrejurările concrete și de prevederile legale aplicabile.
De când începe să curgă termenul de prescripție pentru datoriile la întreținere
În cazul datoriilor la întreținere, termenul de prescripție de trei ani se calculează, în principiu, separat pentru fiecare sumă ajunsă la scadență. Asta înseamnă că restanțele acumulate în luni diferite pot avea termene de prescripție diferite.
De exemplu, o datorie aferentă lunii ianuarie 2023 poate avea un termen de prescripție diferit de o restanță din decembrie 2023. Data exactă depinde de momentul în care suma a devenit exigibilă, dar și de eventualele situații care pot suspenda sau întrerupe prescripția.
Potrivit articolului 77 din Legea nr. 196/2018, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării listei lunare de plată.
Prin urmare, pentru a stabili dacă o datorie la întreținere este prescrisă, trebuie analizate separat scadența fiecărei sume și împrejurările care pot influența calculul termenului legal.
Când poate fi întrerupt termenul de prescripție pentru datoriile la întreținere
Termenul de prescripție de trei ani pentru datoriile la întreținere nu curge întotdeauna fără întrerupere. În anumite situații, termenul poate fi întrerupt sau suspendat, iar acest lucru poate schimba momentul în care o restanță poate fi considerată prescrisă.
Potrivit Codului civil, prescripția poate fi întreruptă atunci când debitorul recunoaște dreptul creditorului. Recunoașterea poate fi făcută în mod direct sau poate rezulta din anumite acțiuni. De exemplu, plata unei părți din datorie poate reprezenta, în anumite condiții, o recunoaștere a restanței.
De asemenea, introducerea unei cereri de chemare în judecată poate întrerupe prescripția, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. După întrerupere, poate începe să curgă un nou termen de prescripție. Există și situații în care termenul este suspendat, fără ca efectele să fie aceleași ca în cazul întreruperii.
După cât timp poate asociația de proprietari să dea în judecată un proprietar cu datorii la întreținere
Asociația de proprietari poate apela la instanță pentru recuperarea restanțelor atunci când un proprietar nu își plătește întreținerea. Potrivit articolului 78 din Legea nr. 196/2018, disponibilă pe Portalul Legislativ, asociația poate acționa în instanță proprietarii care nu își achită cotele de contribuție mai mult de 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată. Administratorul trebuie să îl notifice în scris pe proprietarul restant și să informeze președintele și comitetul executiv al asociației. În condițiile legii, acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru. Dacă obține o hotărâre favorabilă, asociația poate cere executarea silită pentru recuperarea banilor.
Ce penalități pot fi aplicate pentru întreținerea neachitată
Proprietarii care întârzie plata întreținerii pot avea de achitat și penalități. Potrivit articolului 77 din Legea nr. 196/2018, asociația poate stabili un sistem propriu de penalități, însă acestea nu pot depăși 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Penalitățile pot fi aplicate numai după trecerea a 30 de zile de la termenul scadent, iar valoarea lor totală nu poate depăși suma asupra căreia au fost calculate.
Banii încasați din penalități intră în fondul de penalități al asociației și trebuie folosiți în scopurile prevăzute de lege. De aceea, proprietarii trebuie să verifice atât restanțele, cât și modul în care au fost calculate sumele suplimentare.
Poate un proprietar să își piardă apartamentul din cauza datoriilor la întreținere?
Datoriile acumulate la întreținere pot avea consecințe serioase. Legea permite asociației să recupereze sumele restante prin executare silită, în condițiile prevăzute de lege. Mai mult, articolul 80 din Legea nr. 196/2018 prevede că asociația de proprietari beneficiază de o ipotecă legală asupra apartamentelor pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție. Aceasta poate fi înscrisă în cartea funciară, potrivit legii.
Totuși, existența unei ipoteci legale nu înseamnă că proprietarul își pierde automat locuința. Pentru a se ajunge la executarea silită imobiliară, trebuie respectată o procedură legală distinctă, cu reguli și garanții pentru persoanele implicate.
Proprietarii care au acumulat restanțe trebuie să trateze situația cu seriozitate, mai ales dacă asociația a început deja demersuri în instanță sau proceduri de executare silită.
Ce trebuie să facă proprietarii care au datorii la întreținere mai vechi de trei ani
Proprietarii care au restanțe mai vechi de trei ani ar trebui să verifice cu atenție situația înainte de a trage concluzia că datoriile sunt prescrise. Primul pas este solicitarea unei situații detaliate de la asociația de proprietari, cu toate sumele restante și lunile pentru care au fost calculate.
Este important să fie verificate datele scadente ale fiecărei obligații, precum și eventualele plăți parțiale, recunoașteri ale datoriei sau procese care ar fi putut întrerupe ori suspenda prescripția.
Dacă asociația a deschis deja un proces, proprietarul trebuie să invoce prescripția în condițiile și la termenele prevăzute de Codul civil. În cazul în care există deja o hotărâre judecătorească sau a început executarea silită, situația trebuie analizată separat, deoarece se aplică reguli specifice.
Pentru cazurile complicate, consultarea unui avocat poate ajuta la clarificarea drepturilor și obligațiilor și la identificarea pașilor legali care pot fi urmați.
