In 10 ani, casele s-au scumpit de 6 ori, veniturile au crescut de 2,5 ori

Lipsita de reglementare si supra­ve­ghere, extrem de sensibila la zvonistica si voluntarista, piata imobiliara s-a dez­vol­tat asemenea personajului principal din Slumdog Millionaire. Autoritatile din domeniul reglementarii politicilor mone­tare au observat-o abia in 2007, dar avertismentele privind iminenta unui asset bubble veneau prea tarziu pe o pia­ta deja cuprinsa de microbul imbo­ga­tirii peste noapte.

Totusi, pentru cei care au fost prinsi de euforia cumparaturilor imo­biliare si au riscat cu final nefericit, intrebarea pe care si-o pun este nu cine-i vinovat, ci cum eviti sa faci asta pe viitor. Pe pietele imobiliare occidentale exista know-how-ul necesar pentru estimarea valorii reale a unei proprietati reziden­tia­le. Este ade­varat ca pentru multi cum­pa­ratori sau speculatori din tarile res­pect­ive aceste cunostinte au fost inutile.

Locuinta accesibila

Un prim criteriu pentru o dreapta judecare a valorii unei locuinte este dat de gradul de accesibilitate. Daca nu este incadrata in categoria lux, business, pre­mium sau alte denumiri care mascheaza de fapt o proprietate din care vanzatorul incearca sa obtina un profit de peste 50%, proprietatea corect eva­lua­ta are in pri­mul rand un pret accesibil unei ca­tegorii largi de oameni.

Daca pretul caselor este atat de ridicat incat foarte putini oameni isi pot permite sa le cumpere, atunci inseamna ca imobilul este supraevaluat, iar pretul lui va sca­dea in viitor. In toate ta­rile, o masura a valorii unei locuinte poate fi data de raportul intre PIB/cap de locuitor utilizat ca multiplu al pre­tu­lui locuin­telor pe mp.

Intr-o tara in care raportul dintre preturile locuintelor fata de PIB/cap de locuitor este mare, ne in­di­c­a o piata cu case supraevaluate. Din acest punct de vedere, in majoritatea ta­ri­lor sarace, preturile locuintelor sunt mult mai mari comparativ cu posibi­li­ta­tile reale ale populatiei.

In Romania, din cauza faptului ca preturile au crescut in 10 ani de sase ori, iar PIB/capita de nu­mai 2,5 ori, indicele de accesibilitate a cres­cut de la 0,1 in 2000 la 0,27 in 2008, pentru ca in trei ani de criza sa se reduca la 0,21.

Chiar daca a pierdut cate ceva in inter­valul 2008-2010, indicele pentru fi­na­lul anului trecut prezinta o valoare du­bla fata de acum 10 ani, ceea ce in­seam­na ca gradul de accesibilitate a locu­in­telor a scazut de doua ori.

Problema accesibilitatii locuintei

Potrivit unui studiu al Bank for International Settlements (BIS), realizat anul trecut, evolutia PIB/cap de locuitor este principalul factor de presiune asupra preturilor la locuinte. Analiza BIS a urmarit raportul intre acest indicator si pretul locuintelor in perioada 1970-2009 si a relevat ca o majorare a PIB cu 1% aduce dupa sine cresterea pre­turilor la locuinte cu 1%. In aceasta ecuatie intervin diverse alte variabile care pot influenta raportul PIB/pret rezi­dential, cum ar fi imbatranirea popu­latiei, rata de imigrare, calitatea fondului locativ etc.

Tot articolul, in Financiarul