Urmărește A1 pe DiscoverO mică grădină a devenit obiectul unui litigiu între două cupluri din California, după ce o măsurătoare cadastrală a scos la iveală faptul că terenul aparținea proprietății învecinate.
O mică grădină, în centrul unui litigiu între doi proprietari din California
Rupert Clayton și Miriam Pinchuk își cumpăraseră locuința din Oakland în 2019, convinși că grădina, cu dimensiunile de aproximativ 6 metri pătrați, era inclusă în proprietate.
Vecinii lor, Herbert Canada și Bernadette Rodriguez, au susținut însă că terenul le aparținea în mod legal. Conform unei surse, disputa a ajuns în cele din urmă la Curtea de Apel din California, care a decis luni, 26 octombrie 2026, că Clayton și Miriam Pinchuk pot continua să folosească grădina în mod exclusiv.
Potrivit sistemului judiciar din California, situația era neobișnuită, deoarece grădina fusese separată de proprietatea învecinată timp de mai multe decenii. Un zid de sprijin și un gard despărțeau cele două locuințe, făcând ca terenul disputat să pară parte integrantă din curtea din spatele casei lui Clayton și Miriam Pinchuk. Vegetația deasă îngreuna, de asemenea, accesul la grădină dinspre proprietatea vecină.
În momentul în care și-au cumpărat casa, grădina era deja bine întreținută. Cei doi au considerat-o o componentă importantă a noii lor locuințe și au început să o folosească în mod regulat.
Confuzia apăruse însă cu mult înainte ca vreunul dintre cele două cupluri să se mute în cartier. Explicația pentru care grădina era împrejmuită ca parte a unei proprietăți, deși aparținea legal alteia, se afla într-o înțelegere încheiată în 1955.
Un garaj, 250 de dolari și un aranjament privind supravegherea unui copil
În anii 1950, cele două proprietăți aparțineau familiilor Reom și Kroeger. Familia Kroeger dorea să își înlocuiască garajul, însă planurile sale ar fi afectat o alee la care familia Reom avea drept de acces.
În cele din urmă, familiile au ajuns la o înțelegere care a permis continuarea lucrărilor. Familia Reom a acceptat să renunțe la dreptul de acces la alee, în schimbul căruia familia Kroeger s-a angajat să îi cedeze o mică porțiune de teren.
Acordul prevedea, de asemenea, plata sumei de 250 de dolari și prestarea unor servicii de supraveghere a copilului minor al familiei Kroeger de către Carol Reom.
În urma înțelegerii, familia Kroeger și-a construit noul garaj și a ridicat un zid de sprijin și un gard. Mica parcelă de teren a ajuns astfel să fie împrejmuită în interiorul curții din spatele casei familiei Reom, unde a rămas timp de decenii.
Harry și Carol Reom au continuat să folosească terenul ca grădină timp de peste 50 de ani. Cu toate acestea, deși cele două familii ajunseseră la un acord, documentele necesare pentru oficializarea corespunzătoare a transferului drepturilor asupra proprietății nu au fost întocmite și înregistrate în mod corespunzător, potrivit constatărilor analizate ulterior de instanță.
Lipsa acestor documente a devenit relevantă atunci când casele și-au schimbat proprietarii, iar noii locatari au început să pună sub semnul întrebării delimitarea exactă dintre cele două proprietăți.
Cum au ajuns noii vecini să fie implicați în dispută
Canada și Bernadette Rodriguez au cumpărat proprietatea din Piedmont în 2017. Doi ani mai târziu, Clayton și Miriam Pinchuk au achiziționat casa învecinată din Oakland de la trustul familiei Reom.
Cu toate acestea, înainte de cea de-a doua tranzacție, Canada Rodriguez intrase deja în contact cu familia Reom în legătură cu o altă problemă.
În 2018, acesta avea nevoie de permisiunea de a se racorda la o conductă de drenaj aflată pe proprietatea familiei Reom, în cadrul unor lucrări de renovare. În timpul discuțiilor, Larry Reom, fiul lui Harry și al lui Carol, i-a vorbit despre vechea înțelegere privind terenul și i-a pus la dispoziție un document în care aceasta era descrisă.
Larry a declarat ulterior că Canada îi spusese că va solicita înregistrarea oficială a documentului. Ulterior, familia Reom a permis realizarea racordului la conducta de drenaj fără să solicite vreo plată.
Problema grădinii a reapărut în 2020, când Clayton și Miriam Pinchuk au discutat cu vecinii lor despre înlocuirea gardului de delimitare. Canada le-a prezentat un plan cadastral care indica faptul că grădina făcea parte, din punct de vedere juridic, din proprietatea sa.
Descoperirea i-a surprins pe cei doi, care crezuseră că grădina era inclusă în tranzacția prin care își cumpăraseră casa.
Disputa a continuat până în decembrie 2021, când Canada a contactat poliția și a reclamat că Clayton și Miriam Pinchuk pătrundeau fără drept pe proprietatea sa. Cei doi au încetat să mai folosească grădina în timp ce își susțineau cauza în instanță.
Ce a constatat instanța
Până la momentul judecării cauzei, persoanele care încheiaseră înțelegerea inițială în 1955 nu mai puteau oferi explicații cu privire la cele întâmplate.
Prin urmare, instanța a trebuit să se bazeze pe documentele păstrate și pe declarațiile membrilor familiilor implicate. Larry Reom a afirmat că văzuse un înscris care consemna înțelegerea printre documentele părinților săi, însă nu a reușit să îl găsească în momentul judecării cauzei. Alte documente, inclusiv corespondență mai veche, susțineau versiunea potrivit căreia familiile conveniseră să schimbe porțiunea de teren ocupată de grădină în schimbul unei sume de bani, al serviciilor de supraveghere a copilului și al renunțării la drepturile de acces la alee.
Instanța a analizat și modul în care fusese folosit terenul începând din anii 1950. Familia Reom întreținuse grădina timp de decenii, în timp ce zidul și gardul o menținuseră separată fizic de proprietatea familiei Kroeger.
După examinarea probelor, instanța de fond a hotărât că Clayton și Miriam Pinchuk trebuie să poată continua să cultive grădina, chiar dacă nu a putut stabili că dreptul de proprietate asupra terenului fusese transferat în mod legal.
Instanța le-a recunoscut un drept de folosință asupra terenului, întemeiat pe echitate („equitable easement”), adică un drept legal care permite unei persoane să utilizeze terenul altei persoane într-un anumit scop, fără a deveni proprietarul acestuia.
De ce au pierdut Canada și Bernadette Rodriguez apelul
Canada și Bernadette Rodriguez au contestat hotărârea instanței de fond, susținând că celor doi vecini nu ar fi trebuit să li se acorde dreptul exclusiv de a folosi grădina pentru cultivare, în condițiile în care terenul le aparținea legal.
În cadrul apelului, judecătorii au trebuit să stabilească dacă era echitabil ca Clayton și Miriam Pinchuk să poată continua să folosească grădina, având în vedere istoricul celor două proprietăți.
Unul dintre aspectele importante luate în considerare a fost amploarea prejudiciului pe care l-ar fi suferit cei doi dacă și-ar fi pierdut dreptul de folosință. Aceștia își cumpăraseră casa convinși că grădina era inclusă în proprietate și investiseră doi ani în amenajarea ei. În plus, terenul avea un sol fertil și se număra printre cele mai plane porțiuni ale curții din spatele casei lor.
Instanța a constatat că Canada și Bernadette Rodriguez folosiseră foarte puțin terenul în litigiu. De asemenea, necesitățile lor privind drenajul fuseseră deja soluționate prin permisiunea separată acordată de familia Reom.
Judecătorii au considerat deosebit de importantă înțelegerea din 1955, deoarece foștii proprietari ai terenului învecinat beneficiaseră deja de aceasta, obținând posibilitatea de a-și construi garajul.
În cele din urmă, instanța de apel a împărtășit evaluarea instanței de fond și i-a menținut hotărârea.
De ce lingura pentru spaghete are o gaură în mijloc. Funcția surprinzătoare pe care puțini o cunosc...
